Рынок коммерческой недвижимости еще обездвижен

Сложившаяся экономическая ситуация в стране полностью отражается на рынке коммерческой недвижимости — возросла вакантность офисов, пустуют помещения магазинов, заморожено строительство новых объектов, а ввод в эксплуатацию строящихся откладывается и т.д. В текущих экономических условиях в сегменте коммерческой недвижимости имеет место т.н. рынок арендатора (рынок покупателя). Именно они формируют картину рынка, а не арендодатели (продавцы).

Рассмотрим ситуацию на примере трех основных сегментов рынка коммерческой недвижимости


 

Юрий Григоренко

Торговая недвижимость

В связи с падением доходов и отсутствием доступного заемного финансирования арендаторы стали более избирательны в части открытия новых торговых объектов. Кроме того, ритейлеры оптимизировали свои расходы, сократили убыточные магазины, а наиболее прогрессивные сети инвестировали в маркетинг. Следует отметить, что сегодня появились возможности и ниши для работы украинских производителей.

В то же время разные компании, которые анализируют данный рынок, показывают разные цифры его развития.

Так, по оценкам компании Colliers International, общий уровень вакантности в ТЦ/ТРЦ г. Киева в 2015 году снизился с 7,1% до 5%, а в успешных торговых объектах свободные помещения почти отсутствовали.

В компании UТG отмечают, что к концу 2015 года уровень вакантности снизился с 7,5% до 6%.

Со своей стороны, в JLL считают, что доля вакантных площадей в 2015 году снизилась на 0,8 п.п. до 7,2%, но при определенных условиях в текущем году данный показатель может вырасти до 11–11,5%.

 

«Дальнейшая динамика показателя зависит от того, какие ТРЦ будут открыты в 2016 году. При существующем уровне спроса в случае открытия всех заявленных на текущий год объектов доля свободных площадей на рынке торговых центров Киева достигнет 11–11,5%», — отмечает аналитик отдела исследований компании JLL в Украине Марьяна Супчан.

В свою очередь, при росте спроса со стороны ритейлеров и при условии ограниченного предложения и переноса открытия больших ТРЦ вакантность столичных ТЦ может даже снизиться.

В целом, в 2015 году рынок качественных ТЦ Киева увеличился на 37,7 тыс. м2: ввели вторые очереди ТЦ «ГородОК» (27 тыс. м2) и аутлет-центра «Мануфактура» (6,6 тыс. м2).

По данным Colliers International, ввод ряда объектов, анонсированных к открытию в 2015 году, был перенесен, в частности: ТРЦ New Way (17 тыс. м2), ТРЦ Respublika (135 тыс. м2), ТРЦ Lavina Mall (142 тыс. м2) и МФК Retroville (83 тыс. м2).

Как итог, согласно данным JLL, на 2016 год анонсировано (кроме перенесенных) открытие 4-х объектов (общая площадь — 181 тыс. м2, что почти в 5 раз больше показателя 2015 года): ТРЦ Lavina Mall, ЦУМ (22,5 тыс. м2), ТЦ New Way и ТЦ «Смарт Плаза» (15 тыс. м2).

Учитывая информацию UТG, к вышеизложенному списку можно добавить ТЦ PodolMall и ТЦ «Лесной».

Впрочем, по сложившейся на рынке практике, ввод отдельных вышеуказанных объектов могут перенести на более поздние сроки.

«В долгосрочной перспективе ожидается адаптация проектов ТЦ/ТРЦ к новым экономическим условиям. В первую очередь будут достроены «замороженные» проекты, при этом они могут быть фазированы, а их концепции и форматы могут претерпеть изменения. В дальнейшем девелоперы будут более сдержанны с размерами новых проектов, и особое внимание будет уделяться качеству и целесообразности будущего ТРЦ с учетом существующей конкуренции и потребительского спроса. В то же время при стабилизации политической и экономической ситуации в стране ожидается дальнейший рост интереса к торговому сегменту Украины со стороны международных инвесторов, девелоперов и ритейлеров», — говорит управляющий директор Colliers International (Украина) Александр Носаченко.

 

Читать полностью…