Підприємствам аграрного сектора вкрай необхідно слідкувати за змінами чинного законодавства та проводити аудит земельного банку

Ольга Купріянова

 

Выпуск № 6 (Июнь, 2016)


Важливою умовою для роботи підприємства, що займається рослинництвом, є наявність землі для обробітку. І нині єдина реальна можливість отримати її в користування — це оренда. Адже досі діє мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення. Отже, набрати солідний земельний банк можна тільки шляхом оренди паїв. Однак на практиці часто виникають суперечки між орендарями й орендодавцями, кожен із яких бажає отримати найкращу вигоду для себе.

• Яка ж роль держави в цих відносинах?

• Чи може орендар без турбот роками обробляти землю, не втративши її за одну мить?

На ці й інші запитання щодо земельного банку відповіді надає директор юридичної компанії «Справа честі» Ольга Купріянова

 

 

ФДК. Фінансовий директор компанії: Ольго, що треба знати власнику сільськогосподарського підприємства, аби підписати правильний, юридично грамотний, захищений від недобросовісних конкурентів договір оренди землі?

Ольга Купріянова: Це дуже влучне й актуальне запитання. Річ у тім, що земельне законодавство протягом останніх декількох років неабияк часто змінювалося. Тому під час укладання тих чи інших угод треба брати до уваги всі зміни й орієнтуватися в них. Варто наголосити, що договір оренди землі — це документ, за яким орендодавець зобов’язаний за певну плату передати орендареві земельну ділянку у володіння та користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог чинного земельного законодавства.

 

ФДК: Як можна перевірити, наскільки правильно було укладено вже існуючі договори?

О. К.: Це зовсім не складно, треба лише знати декілька ключових моментів. Власне договір оренди землі укладається в письмовій формі та за бажанням однієї зі сторін може бути посвідчений нотаріально, але це не є обов’язковою умовою. Починаючи із 5 квітня 2015 року стаття 15 Закону України «Про оренду землі» від 06.10.1998 р. № 161-XIV (далі мовитимемо — Закон про оренду землі) визначає 3 істотні умови, які повинні бути прописані в цьому документі, а саме:

• Об’єкт оренди (зазначаються: кадастровий номер земельної ділянки, її місце розташування та розмір).

• Строк дії договору оренди.

• Орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу й умов розрахунків, строків, порядку її внесення та перегляду, відповідальності за її несплату.

Іще один важливий момент — договір повинен відповідати законодавству, чинному на момент його укладення. Це пов’язано із загальновизнаним принципом права, який указує, що закони й інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі.

Також не варто сподіватися на те, що можна отримати легку наживу та взяти в оренду земельну ділянку, яка ще фактично знаходиться в оренді в іншого підприємства чи особи. Це, на жаль, доволі поширена практика, але чим далі, тим менш виправданою вона є. Адже договір щодо оренди землі, яка вже перебуває в оренді в іншого суб’єкта господарювання, найімовірніше, буде визнаний недійсним у судовому порядку. Тому не слід даремно витрачати час і гроші, аби натомість отримати не ділянку для обробітку, а судову тяганину.

 

ФДК: А може скластися ситуація, коли фермерському господарству чи аграрній компанії невідомо про те, що земля вже «зайнята»?

О. К.: Так, це цілком можливо. Особливо якщо мовиться про договори, підписані до 1 січня 2013 року. Вони повинні були реєструватися відділами Державного агентства земельних ресурсів (попередня назва — відділи Державного земельного кадастру). Проте, на жаль, така реєстрація відбувалася геть не завжди через усілякі причини.

 

ФДК: І як у такому разі може захистити себе добросовісний та відповідальний орендар?

О. К.: Перше, що потрібно зробити, — отримати від орендодавця (власника земельної ділянки) акт приймання-передачі землі від попереднього орендаря на підставі спливу строку дії договору оренди. Щоправда, на практиці такими актами рідко обмінюються суб’єкти господарювання, особливо якщо попередній орендар не бажає відмовлятися від такої землі.

Другий правильний крок — подати запит до відповідного відділу Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру (Держгеокадастру, до реорганізації — Державного агентства земельних ресурсів) стосовно актуальних на даний момент договорів оренди певної земельної ділянки. Це можна зробити, маючи довіреності від власників земельних ділянок, або ж пред’явивши підписаний договір оренди.

І ще одне — ніхто не скасовував сарафанного радіо. Якщо агропідприємство серйозно заходить у регіон, його керівництво має велику уваги приділяти соціальній політиці. Ідеться про налагодження зв’язків із місцевим населенням, пайовиками, які зможуть допомогти в зборі необхідної інформації. Мешканці сільської місцевості завжди нададуть більше інформації, аніж усі зібрані документи. Тому треба дослухатися до них, аналізувати почуте й не допускати подвійної оренди однієї й тієї ж земельної ділянки.

 

ФДК: Можете уточнити: якщо орендар узяв в оренду земельну ділянку, яка вже перебуває в оренді ву іншого суб’єкта господарювання, хто матиме право її обробляти?

О. К.: Однозначно — перший орендар. Такого висновку дійдуть і в суді, після рішення якого реєстратор скасує запис про реєстрацію другим орендарем права оренди земельної ділянки.

 

ФДК: Коли строк оренди землі спливає, але орендар бажає й надалі її обробляти, яких заходів він має вжити, аби орендодавець уклав договір із ним, а не з іншим претендентом на землю?

О. К.: Щодо цього питання протягом останніх років законодавство теж дещо змінилося та доповнилося. Стаття 777 Цивільного кодексу України, а також стаття 33 Закону про оренду землі чітко вказують на переважне право орендаря на поновлення договору оренди після спливу строку дії попереднього договору. Проте жодним нормативно-правовим актом не передбачено автоматичну пролонгацію орендних відносин. Тому цю пролонгацію все одно потрібно закріплювати на папері та надалі проводити державну реєстрацію такого права.

Із 25 лютого 2015 року в питанні переважного права відбулися певні зміни. Саме тоді Верховний Суд України виніс постанову, згідно з якою новий договір оренди землі визнається недійсним, якщо про його умови не було завчасно повідомлено орендодавця. Це означає, що власник земельної ділянки отримує офіційне повідомлення про те, що незабаром спливає строк оренди та пропозицію поновити договір. І тут розпочинається найцікавіше: орендодавець цілком реально може підписати договір із кимось іншим або ж лишити землю для ведення власного господарства, у результаті — земельний банк підприємства буде зменшено.

 

ФДК: Які дії орендодавця можна оскаржити в суді, якщо він не бажає поновлювати договір?

О. К.: У суд із такими питаннями йти можна, особливо якщо орендодавець віддав свою ділянку в оренду на таких же, ба навіть гірших умовах, іншому орендареві. При цьому обов’язково повинно бути письмове повідомлення попереднього орендаря, у якому має чітко вказуватися бажання пролонгації попереднього договору. У такому випадку мовиться про порушення переважного права першого орендаря. І його загалом реально оскаржити.

 

ФДК: Але навіщо пайовикові віддавати свою землю на гірших умовах?

О. К.: Тут може бути декілька причин. Іноді має місце якась особиста неприязнь до орендаря. Проте найчастіше річ абсолютно в іншому — офіційно власнику земельної ділянки пропонується невисока орендна плата, проте на руки він отримує хабар, який, звісно, не оподатковується. Це може бути або одноразово виплачена грошова сума, або ж має місце усна домовленість про щорічну плату «у конверті» разом з офіційною сумою, прописаною в договорі. Звісно, такі дії є незаконними, але селяни, зазвичай, про це не бажають думати. Їм пропонують «живі» гроші, які можна отримати прямо зараз, а не чекати на орендну платиу через декілька місяців. Тому вони погоджуються на такі умови.

 

ФДК: У яких іще випадках реально довести в суді своє переважне право?

О. К.: У випадку, коли орендодавець не підписав договору оренди, указавши причиною намір використовувати цю земельну ділянку для власних потреб, а сам здав її в оренду іншому фермерові чи підприємству.

 

ФДК: Чи існує типова форма договору оренди землі, актуальна й обов’язкова нині в Україні?

О. К.: Хочу зауважити, що це питання є важливим і доволі поширеним. Щодо цього моя відповідь така: постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 р. № 220 було затверджено таку типову форму, однак ця постанова давно вже не оновлювалася, а власне форма договору вже неактуальна та не повністю відповідає нормам чинного законодавства. Тому, по суті, її зараз не використовують, і це не є порушенням. Зазвичай підприємство розроблює свою типову форму договорів. Так найпростіше їх систематизувати й орієнтуватися в їх змісті.

 

ФДК: На який строк можна взяти землю в оренду?

О. К: Довготермінова оренда надзвичайно важлива для планування господарської діяльності агропідприємства. Наразі законодавство надає на це запитання чітку відповідь — від 7 до 50 років. Це прописано в статті 19 Закону про оренду землі, де й указаний строк, на який можна укладати договір оренди землі на земельні ділянки сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства. Тобто неможливо здати свою землю в оренду, скажімо, на 2–3 роки, оскільки мінімальний строк — 7 років. Згадана норма закону вигідна фермерам і власникам інших агропідприємств, адже вона дозволяє здійснювати, можна сказати, довготермінове планування своєї діяльності. Якщо в договорі вказано інший строк, його точно можна оскаржити в суді, адже він прямо суперечить закону. До того ж такий договір неможливо буде зареєструвати.

 

ФДК: І багато орендодавців готові здати свою землю в оренду на цілих 50 років?

О. К.: Навпаки, люди не хочуть цього робити навіть і на 7 років. Деякі пайовики дуже побоюються такого тривалого, на їхню думку, строку оренди, тому намагаються обійти законодавство. А дехто чекає на відкриття ринку землі, сподіваючись отримати значну суму грошей за її продаж.

 

ФДК: Виходить, усе-таки можливо здати землю в оренду менш ніж на 7 років?

О. К.: Загалом — так. Договір оренди укладається на 7 років, проте в ньому вказуються умови, за якими його може бути розірвано в односторонньому порядку через 5 років, 3 роки, а іноді й рік.

 

ФДК: Чому орендарі підписуються під цими умовами?

О. К.: Подеколи конкуренція в регіоні така велика, що доводиться йти на будь-які умови, аби все ж отримати право обробляти таку землю. Однак ми не рекомендуємо цього робити аграрним підприємствам, оскільки в орендодавця з’явиться механізм тиску на них. Він зможе в майбутньому погрожувати орендареві розірвати договір, якщо той не погоджуватиметься на його умови.

 

ФДК: Із якого періоду земельна ділянка вважається переданою в оренду?

О. К.: Стаття 17 того ж таки Закону про оренду землі вказує, що об’єкт оренди вважається переданим орендодавцем орендареві з настання моменту реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом. Тобто лише зареєстрований договір має юридичну силу. Також це питання регулюється Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 року № 1952-IV, що викладений у новій редакції 1 січня 2016 році, та постановою Кабінету Міністрів України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 25.12.2015 р. № 1127.

 

ФДК: Якщо земля здається в оренду на такий досить великий проміжок часу, чи є якась індексація орендної плати? Адже рівень інфляції в нашій країні неабияк швидко знецінює гроші, і той дохід, що нині вважається пристойною сумою, через декілька років уже таким не буде.

О. К.: Переважно саме цього й побоюються всі пайовики. І вони мають рацію, адже лише незначна частина агропідприємств справді індексує орендну плату. Інші ж або взагалі про це замовчують, або згадують про неї побіжно. У договорі може бути зазначено, що орендна плата індексуватиметься, проте найчастіше не вказують чіткого алгоритму цього процесу. Загалом же найголовнішою проблемою наших аграріїв є недовіра до них із боку простих пайовиків.

 

ФДК: Як зараз підтримувати успішне ведення бізнесу в агросфері? Які Ваші практичні поради з юридичної точки зору?

О. К.: Сьогодні агробізнес переживає неоднозначні часи. З одного боку, за останні декілька років у нього було вкладено чимало інвестицій, які раніше б пішли на розвиток металургії чи інших галузей економіки, а з іншого, зважаючи на шалену конкуренцію останніх років, — дрібним та середнім фермерським господарствам усе важче «утриматися на плаву» та боротися з великими агрохолдингами. Зараз відбувається жорстка боротьба за землю між досвідченими учасниками агробізнесу та новачками, а також між дрібними та великими підприємствами. Панацея від усіх бід одна — добросовісне й організоване ведення справ із дотриманням усіх норм законодавства та належно оформленою документацією. Лише за таких умов можна довести свою правоту, навіть якщо справа дійде до судових спорів.

Варто наголосити, що наводити лад у своїй документації треба з договорів оренди землі. Комплекс заходів, який спрямований на складання реєстру договорів оренди землі (пайовиків-орендодавців), формування їх за формами, які застосовувалися на підприємстві в різний час, виявлення ризиків і приведення документів до вимог чинного законодавства називається аудитом земельного банку.

 

ФДК: І в чому головне призначення такого аудиту?

О. К.: Основні активи аграрного підприємства — земля чи земельний банк, як найчастіше говорять. Проаналізувавши його, можна легко з’ясувати реальний стан справ. За висновками аудиту визначаються слабкі сторони компанії та отримуються цілком дієві рекомендації на майбутнє від професіоналів.

 

ФДК: Яка його основна мета?

О. К.: Вона може бути різною. По-перше, орієнтація в тому, який стан справ компанії, у її документації. По-друге, підготовка компанії до продажу чи купівлі (зважаючи на те, яка сторона проводить аудит). По-третє, пошук причин кризи та, як наслідок, виявлення реальних шляхів виходу з кризи. Цілі можуть бути надто різними. Головне розуміти одне — своєчасний та якісний аудит земельного банку дуже корисний для підприємства. Він забезпечує гарантіями законності користування землею, що дозволяє суб’єкту господарювання спокійно на ній працювати й не боятися, що завтра хтось прийде та збере його урожай, відстояти який не буде можливості навіть у суді. Інформація — це головна зброя в сучасному світі, тому треба вміло та своєчасно нею користуватися.

 

ФДК: Як же відбувається процес аудиту на підприємстві?

О. К.: Це не надто швидкий процес, адже вивчається кожен договір оренди землі, який є на підприємстві. Аудиторам надаються статутні документи компанії, інформація про реорганізації, ліквідацію та інші дані для встановлення ризику можливого розірвання договорів в односторонньому порядку у зв’язку з реорганізацією орендаря.

Оскільки основний матеріал, із яким працюють аудитори, — договори оренди землі, то за кожним із них здійснюється запис результатів перевірки.

За допомогою аудиту виявляються різні форми договорів на підприємстві, у розрізі їх кількості та залежно від площі, перевіряється фізична наявність договору на підприємстві. У результаті стає зрозуміло, чи взагалі зареєстровані договори. Якщо так, яким органом і коли. Якісно проведений аудит виявить, скільки на підприємстві є неоформленої землі, яка площа обробляється, яка кількість оформлена з ризиками.

Нерідко в договорах знаходять недоліки щодо відсутності додатків, істотних умов, печатки, підписів. Аудитор виявляє неправильні дати, виправлення, помарки тощо. Якісний аудит земельного банку допомагає врахувати ризики по можливому розірванню договорів оренди землі: можливість розірвання в односторонньому порядку, розірвання договорів у зв’язку з реорганізацією, переоформлення спадщини, договори оренди, які укладені з нерезидентами, можливість розірвання чи визнання недійсними договорів оренди землі. А також він допомагає систематизувати інформацію щодо земель, які обробляються підприємством. Тобто аудит поділить земельний банк на пайову, державну землю, невитребувані паї, польові дороги, господарські двори, лісосмуги тощо.

 

ФДК: На який результат очікувати керівництву аграрного підприємства після проведення аудиту земельного банку?

О. К.: По закінченні роботи аудитори надають детальний звіт, у якому розписується, скільки на підприємстві є землі, скільки оформленої (оренда, суборенда, спільний обробіток, фермерська земля), скільки неоформленої, скільки із ризиками, скільки без ризиків, роки закінчення зареєстрованих договорів, скільки пайової землі, скільки державної, усе в розрізі підприємств, сільських рад, районів, областей.

У результаті аудиту буде сформовано реєстр договорів з аналізом кожного договору оренди землі й акт перевірки, зведено інформацію по категоріях (ризиків, власності землі, строках дії), а найголовніше — буде надано рекомендації з усунення недоліків.

 

Інтерв’ю підготувала
Ольга Шелест