Комерційна нерухомість: попит інколи перевищує пропозицію

Комерційна нерухомість: попит інколи перевищує пропозиціюСергій Карпенко

ВИПУСК №7-8 (ЛИПЕНЬ-СЕРПЕНЬ, 2019)

 

Стан ринку комерційної нерухомості є віддзеркаленням стану економіки. Якщо все гаразд — вартість оренди офісів, магазинів та складів зростає, а вакантність зменшується. Якщо все недобре — ми бачимо на фасадах вивіски «Оренда», але зараз на них натрапити доволі складно

 

Ринок комерційної нерухомості продовжує активно розвиватися. Покращення економічної ситуації в країні і посилення бізнес-активності завжди позитивно відбивається на операторах ринку комерційної нерухомості — орендні ставки зростають, а вакантність знижується. Хоча динаміка різних його сегментів відрізняється, але загалом повернулася довіра інвесторів, а попит в окремих випадках перевищує пропозицію. З іншого боку, невтішна новина для клієнтів — за оренду офісів, магазинів та складів доведеться платити більше.

 

Офісна нерухомість

Обсяг ринку якісних офісних площ в Києві класу А і В становить 1,7 млн кв. м, з яких майже 23 % належить до класу А. У I кварталі 2019 року нових офісних центрів в Києві не з'явилося. «На різних стадіях будівельної готовності перебувають 18 БЦ (103,4 тис. кв. м), а всього заявлено до відкриття понад 30 проектів — бум попиту на офісні приміщення з боку ІТ-компаній оживив практично всі заморожені або відкладені проекти, реанімував інтерес девелоперів», — зазначає керівник департаменту стратегічного консалтингу компанії UTG Костянтин Олійник.

 

За словами Олександри Глобіної, керівника відділу офісних площ компанії JLL в Україні, за останні 4 роки в експлуатацію вводилося не більше 50 тис. кв. м щорічно, проте спостерігається пожвавлення девелоперської активності.

 

На 2019 рік заявлено до введення майже 76 тис. кв. м, а на 2020 рік — понад 120 тис. кв. м. Однак навіть з урахуванням реалізації цих планів цей обсяг все ще буде поступатися значенням 2011–2013 років.

 

«Обсяг валового поглинання в І кварталі становив 14 тис. кв. м (-64 %). Спостерігався попит на великі офісні площі з боку орендарів, хоча невизначеність на ринку змусила відкласти остаточні рішення з оренди до результатів парламентських виборів. За умови виходу запланованих об’єктів у заявлений термін, очікується збалансування дефіциту пропозиції на ринку», — розповідає керуючий партнер компанії CBRE Ukraine Радомир Цуркан.

 

За оцінками компанії JLL, на ринку триває зростання ставок оренди: в I кварталі максимальна ставка характерна для класу А в центральному діловому районі збільшилася на 6 %, до $32 за кв. м на місяць (без урахування ПДВ і операційних витрат). Тим самим показник впритул наблизився до значення п'ятирічної давнини. У класі В орендні ставки також збільшилися: верхня їх межа, характерна для Подолу зросла до $25 за кв. м на місяць. Збільшення ставок оренди спостерігається на всіх субринках і класах, що обумовлено порівняно низькою часткою вільних площ, що не перевищує 10 %.

 

«Ставки оренди продемонстрували зростання і становили: в бізнес-центрах класу А — $19–36, у класі В — $8–25, в класі С — $4–13 за кв. м на місяць (без урахування ПДВ і операційних витрат). До кінця року очікується зростання вартості оренди на 5–10 % за рахунок щорічної індексації за договорами оренди в провідних бізнес-центрах. Вперше за 10 років ринок офісної нерухомості Києва перетворився на високоприбутковий бізнес», — уточнює Костянтин Олійник.

 

Основні показники ринку офісної нерухомості м. Києва

 

2016

2017

2018

I кв. 2019

Загальний обсяг (кв. м)

1 805 000

1 848 300

1 899 980

1 947 393

Нова пропозиція (кв. м)

20 740

43 320

50 680

48 500

Обсяг зданих в оренду приміщень (кв. м)

177 100

205 000

155 300

39 500

Чисте поглинання (кв. м)

124 300

160 600

125 900

11 600

Вакантність (%)

15,6

8,9

4,9

6,7

Орендна ставка на кращі приміщення ($/кв. м/місяць)

15–25

19–27

22–29

22–30

Джерело: Cushman & Wakefield.

 

На поточний момент вакантність якісних офісних площ дуже низька. За словами Ольги Соловей, співзасновника та керуючого партнера Українського клубу нерухомості (URE Club), відчувається нестача офісів, тому нова пропозиція, яка готується до виходу і до будівництва, вже наперед знаходить своїх орендарів. Наприклад, на Подолі в цьому році стартує будівництво нових офісних центрів, але на них вже існує черга.

 

Середня по ринку частка вільних площ за підсумками І кварталу становила 7,2 %, зменшившись на 0,4 п.п. за квартал і на 3,4 п.п. за рік.

 

«Ми очікуємо подальшого зниження вакантності, хоча і не такого значного. З одного боку, низький обсяг введення, який спостерігався на ринку з 2015 року, і стійкий попит сприяють поглинанню площ в існуючих бізнес-центрах, з іншого — зростаючі орендні ставки стримують активність орендарів», — наголошує Олександра Глобіна.

 

За словами Радомира Цуркана, серед найбільших угод на ринку у I кварталі 2019 року можна виділити оренду 4,4 тис. кв. м. офісного простору компанією DTEK Academy та майже 2,5 тис. кв. м. компанією Metinvest у UNIT.city, а також оренду близько 1,8 тис. кв. м. компанією Mangrove Capital Partners у БЦ Gulliver. У II кварталі очікується вихід нової пропозиції, представленої БЦ Zitadelle (4,2 тис. кв. м) на вул. Цитадельна, 3, після реконструкції об’єкта.

 

«Через відносно високий попит з боку орендарів, поступове зниження рівня вакантності і стабілізації орендної ставки в секторі офісної нерухомості в Києві девелопери стають дедалі більш впевненими щодо офісного ринку і його майбутнього потенціалу. Тим не менш, наразі відсутність боргового фінансування залишається основною перешкодою для значного збільшення пропозиції офісів в короткостроковій перспективі», — пояснює Вікторія Власова, старший аналітик компанії Cushman & Wakefield в Україні.

 

Якщо говорити про організацію офісного простору, то спостерігається тренд на функціональність приміщень і орієнтацію на запити співробітників. «Роботодавці прагнуть створювати додаткові зони для комфорту співробітників, наприклад, ігрові кімнати, зони для відпочинку і занять спортом, лікарські та масажні кабінети. Це тренд, пов'язаний з розвитком інновацій, а отже, більшою конкуренцією за талановиті кадри, які можуть розробляти ці нові технології. Крім того, сьогодні роботодавці прагнуть до підвищення продуктивності команди, тому намагаються запропонувати співробітникам все необхідне в офісі і одночасно із цим забезпечити їм велику мобільність, якщо вона їм необхідна», — зазначає Олександра Глобіна.

 

За словами Ольги Соловей, компанії шукають офіси, в яких застосовуються сучасні технології, наприклад, енергогенеруючі фасади і LED- медіафасади.

 

У тренді гнучкі офісні простори, коворкінг: орендарі шукають комфорту.

 

Придбати повню версію статті